よくある不動産の疑問 Q&A

FAQ
坪❓平米❓広さの単位がややこしいです。
【1坪 = 2畳(帖) ≒ 3 .3㎡】
「◯㎡ × 0.3025 = ◯坪」という換算をよくします。
坪単価とよく聞きますが、どのように算出しているのでしょうか❓
売買価格を物件の坪数で割った、1坪あたりの価格のことです。

ex, 売買価格が500万円、面積が100㎡の場合だと…
5,000,000 ÷ 100 = 50,000円(㎡当り)
↓これを坪換算して(1坪 ≒ 3 .3㎡)
50,000 × 3.3 = 165,000円(坪当り)➡︎ 坪単価
物件の徒歩時間の表記は、どのような基準で決めているのですか❓
道路距離 80m毎に「約1分」と換算します。
分速80mという基準は「健康な女性がハイヒールを履いて歩いた時」の歩行速度をもとにしているそうです。1分未満の端数は1分として切り上げます。
(ex, JR豊岡駅からライフィット本店までは約700mで徒歩約9分🚶‍♂️🚶‍♀️)
2DKと、2LDKって具体的にはどう違うのですか❓
2DKは「2部屋 + ダイニング・キッチン」がある部屋、2LDKは「2部屋 + リビング・ダイニング・キッチン」がある部屋を指します。
2DKと2LDKは、ともに部屋が2つあるという点は共通しています。
両者の違いは、リビングスペースの有無です。キッチンのあるスペースが、6帖以上〜10帖未満の場合はダイニングキッチン(DK)、10帖以上の場合はリビングダイニングキッチン(LDK)とされています。
2LDK+Sの「S」って何ですか❓
2LDK+Sの「S」は「サービスルーム」のことを指します。
サービスルームとは、採光や通風などの点で「建築基準法」の基準を満たしていないので、居室と認められない空間です。なので、3LDKではなく2LDK+Sとして表記されます。
一畳の広さが、地域によって変わるって本当ですか❓
一畳の広さ、つまり畳の大きさは、全国一律ではありません。
畳にはその発祥地域によって下記の様な違いがあります。
西日本地域 タテ 191.0cm × ヨコ 95.5cm = 1.82㎡
東海地域  タテ 182.0cm × ヨコ 91.0cm = 1.65㎡
東日本地域 タテ 176.0cm × ヨコ 88.0cm = 1.54㎡
また、地域に関係なく多くの団地では、タテ 170.0cm × ヨコ 85.0cm = 1.44㎡ が採用されています。
しかし、最近では、地域の枠にとらわれることなく、施工会社などの意向で採用する畳のサイズを決めることも多いです。
マンションとアパートの違いって❓
この2つを明確に区分する定義はありません。
アパートとマンションは、物件を取り扱う企業のそれぞれの社内規定によって区分されています。
あくまでも基準の例示ではありますが、2階建以下のものをアパート、3階建以上のものをマンションとする階層による区分や、軽量鉄骨造・木造のものをアパート、それ以外の鉄骨鉄筋コンクリート造のものなどをマンションとする構造・建築材料による区分などがあります。
マンションのベランダ(バルコニー)は専有部分❓共用部分❓
マンションは「専有部分」と「共用部分」から成り立っています。
専有部分は、分譲マンションなどの区分所有権建物において、区分所有者が単独で所有している部分を指し「室内」のことをいいます。
共用部分は、エントランスやロビー、廊下、階段、エレベーターなど、室外のものは基本的に全てこれに当てはまります。
ベランダも室外のため「共用部分」に該当します。
タバコをベランダで吸われている方はご注意ください(規約の確認を行ってください)。
「重要事項説明」とは何ですか❓
重要事項説明とは、不動産取引において、宅地建物取引士(宅建士)が取引の当事者に対して、契約締結前に、契約上重要な事項について説明することを言い、一般的には「重説」と略されます。重要事項説明は、宅建業法で定められた項目について記載し、宅建士が記名・押印した重要事項説明書(35条書面)を交付した上で、その内容について口頭での説明を行うといった形式で実施されます。
また、説明に当たる宅建士は、重要事項説明に際して、相手方から請求がなくとも必ず宅建士証を提示しなければなりません。
また、相手方から同意を得ている場合や、相手方が不動産のプロである宅建業者の場合等でも、この手続きを省略することはできません。
重要事項説明をしてくれる宅建士(宅地建物取引士)ってどんな人❓どんな資格❓
宅地建物取引士(略称:宅建士)は、宅地建物取引業法に基づき定められている国家資格者です。宅地建物取引業者(不動産会社)が行う、宅地または建物の売買、交換または貸借の取引に対して、購入者等の利益の保護および円滑な宅地または建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に法に定める事務を行う、不動産取引法務の専門家です。

■法的に宅地建物取引士にしかできない業務(独占業務)
①重要事項説明
②重要事項説明書(35条書面)への記名・押印
③契約書(37条書面)への記名・押印

■宅地建物取引士の設置義務
宅建業を営む事務所では、宅建業者の代表者および常勤役員を除く全ての従事者5人に1人以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士の設置義務があります。
内法面積と壁芯面積って何ですか❓その違いとは❓
「内法面積」と「壁芯面積」はいずれも建物の床面積を指していますが、この2つの面積は数値上相違しています。
内法面積とは、外部に面する壁の内側の面積のことで、実際に使用できる有効スペースと考えることができます。内法面積はマンションの登記面積に使用されます。
壁芯面積とは、壁の中心線を囲んだ面積のことです。壁や柱の一部分が面積に含まれていますので、部屋の有効面積ともいえる内法面積よりも大きくなります。壁芯面積は戸建て住宅の登記面積に使用されます。
また、マンションの広告やパンフレットなどに記載されている面積は壁芯面積のみである場合が多いため、あらかじめ、記載面積が実際の有効面積(内法面積)とは異なる可能性があることを理解しておきましょう。
敷地利用権が所有権の場合と借地権の場合の違いは❓
敷地利用権とは、分譲マンションなどの区分所有者が、そのマンションの敷地である土地を占有できる権利のことをいいます。敷地利用権については、「所有権」の場合と「借地権」の場合とに大別され、それぞれのメリット、デメリットについては以下の点が挙げられます。

所有権の場合のメリット・・・売却が自由。
所有権の場合のデメリット・・一般的に価格が高くなる。
借地権の場合のメリット・・・一般的に価格が安くなる。
借地権の場合のデメリット・・地代を支払う必要が出てくる可能性がある。また売却に 際して、土地所有者(地主)に連絡をするか、あるいは承諾を得なければならない。
売却を依頼した場合、どのような対応をしてくれるのでしょうか❓
紙面広告やチラシなどで広く物件情報を発信するほか、各店舗の店頭掲示板、看板の設置、ホームページやSNS、自社発行の物件情報雑誌(『ライフィットタイムズ』等)、タウン情報誌(不定期)への掲載も行います。
建物の場合にはオープンハウスを開催し、実際に購入希望者に建物内部をご覧になって頂く機会を設けることも早期売却への近道です。
また、レインズ(指定流通機構)へ物件の登録を行うことで、近隣の不動産業者へも物件情報を紹介し、幅広く購入希望者の探索を行います。
家を売却する際、どれだけお金がかかるのですか❓
仲介手数料」「抵当権抹消費用」などの費用、「印紙税」「登録免許税」などの税金がかかります。
また、売却によって利益が出た場合は「譲渡所得税」「住民税」などがかかります。
近所の人たちに我が家を売りに出していることを知られたくないのですが、広告を出さずに売却することはできますか❓
可能ではあります。広告を行わず、物件購入希望顧客のリストの中から条件の合う方にご紹介をしたり、信頼のおける不動産業者に物件情報を紹介するなどの売却活動を行うことはできます。
しかし、デメリットとして、やはり限られた販売条件となってしまうことから、通常の売却の場合と比べて成約にいたるまでにより多くの時間を要するケースが多いことなどが想定されます。
査定価格ってどうやって出すのですか❓
近隣地域・類似地域等の取引事例や公示価格、路線価などをにもとづき基に、その物件の特徴個別性(前面の道路との接道状況や土地の形状・規模、上下水道やガス等の供給・処理施設の有無、方位や周辺環境など)からを多面的総合的に判断・分析し、都市計画法等の法令上の制限なども加味考慮して、不動産市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

リンク:豊岡不動産査定ナビ
査定の依頼をした場合、その物件は必ず売らなければならないのでしょうか❓
最終的に売却を依頼するかしないかについての判断につきましては、お客様ご自身の意向を尊重しております。
参考目的での査定依頼だけでも全く問題ありません。
実際に売却を開始するときは、査定価格で売り出さないといけないのですか❓
査定価格は、プロの目線で物件を調査した上で客観的に評価し、対象不動産の周辺地域の価格相場や長きに渡って培ってきたノウハウをもとに、適正と思われる価格を算出したものです。
査定価格はあくまで目安となる価格であり、必ずしもその価格で売り出す必要はありません。
しかし、査定価格を大きく上回る金額を設定した結果、売却までに長い期間を要し、結局査定価格を下回る額でしか売れなかったというケースも多く見られます。早期売却をご希望の場合は、査定価格により近い価格を売り出し価格に設定していただくことが重要となります。
最終的な決定権は売主様にありますが、担当スタッフとよくご相談の上、決定していただくことをお勧めします。
住宅情報雑誌やチラシなどで広告を出す場合、別途費用はかかりますか❓
原則的には必要ありませんが、売主様のご要望により、特別な広告/販売活動を実施した場合は、その費用を別途ご負担いただくケースもございます。
売却する家に住みながら売却活動をすることは可能ですか❓
もちろん可能です。中古物件の場合、実際に多くの売主様が、ご自宅にお住まいになりながら売却をされています。
売却した代金はいつもらえますか❓
時と場合によりますが、一般的に売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われることが多いです。
その内訳は、契約時に5~10%位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、弊社の担当スタッフが売主様と買主様の間に入り、調整いたします。詳しくはお問い合わせください。
媒介契約を締結したが、売却をやめたいです。その場合でも、仲介手数料はかかりますか❓
媒介契約を結んだだけでは手数料は生じません。成約にいたった場合にのみ手数料が発生します。
不動産を売却した場合の確定申告について。
不動産を売却した年の翌年の3月15日までに「確定申告」をする必要があります。
不動産売却を行うと、年末調整で納税をしている給与所得者(サラリーマンの方)で、普段は確定申告をしていない方にも申告書の用紙が届くので、税務署に提出する必要があります。
利益が出た場合だけではなく、損失が生じた場合にも確定申告をしなければいけません。損失が生じた場合、確定申告を行うことにより、源泉徴収された所得税が戻ってくるなどのメリットもあります。
売却を依頼する際の媒介契約にはどのような種類がありますか❓また、それぞれどういった違いがあるのですか❓
媒介契約の種類は以下の3つに大別されます。

①一般媒介契約 ②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約

他社への依頼 自己発見取引 レインズへの登録義務 売主への状況報告 契約の有効期間
一般媒介契約

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OKpanorama_fish_eye

任意

制限なし

専任媒介契約

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OKpanorama_fish_eye

必要 panorama_fish_eye(7営業日以内)

2週間に1回以上

3ヶ月以内

専属専任媒介契約

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NGclose

必要panorama_fish_eye (5営業日以内)

1週間に1回以上

3ヶ月以内